У студзені абваліліся продажы на другасным рынку жылля Беларусі

У студзені 2026 года на рынку жылля Мінска колькасць здзелак куплі-продажу рэзка ўпала да шматгадовых мінімумаў, а цэны, хоць і заставаліся на высокім узроўні, пад уплывам зніжанага попыту пачалі праяўляць першыя прыкметы стабілізацыі і нават карэкцыі. На 17 лютага 2026 года колькасць дагавораў знізілася на 41% у параўнанні з папярэднім месяцам. А ў параўнанні з аналагічным перыядам мінулага года — на 26%. Такія дадзеныя прыводзіць у сваім аналізе рэсурс "Про недвижимость".

У канцы снежня 2025 года цэны на кватэры ў Мінску дасягнулі гістарычнага рэкорду, аднак адразу пасля навагодніх свят намеціўся спад.

Паводле інфармацыі Нацыянальнага кадастравага агенцтва на пачатак лютага, сярэдняя цана на другасным рынку складала 1847 долараў за кв. м, а ў новабудоўлях — 1940 долараў за кв. м.

Сярэднія цэны на кватэры ў залежнасці ад колькасці пакояў і тыпу жылля:

• 1-пакаёвыя: стары фонд ад 60 000, новабудоўлі ад 80 000 USD;

• 2-пакаёвыя: стары фонд 70 000 – 75 000 USD, дамы сярэдняга ўзросту каля 100 000;

• 3-пакаёвыя: "хрушчоўкі" ад 90 000, новабудоўлі ад 130 000 USD.

Пакупнік замёр

Галоўнай падзеяй студзеня 2026 года стала рэзкае падзенне пакупніцкай актыўнасці. Паводле папярэдніх звестак Нацыянальнага кадастравага агенцтва на 17 лютага было зарэгістравана 888 дагавораў куплі-продажу кватэр у Мінску.

Гэта на 618 здзелак менш, чым у снежні 2025 года, калі было 1506 здзелак, і на 26% менш, чым у студзені 2025 года, калі было 1203 здзелкі.

Такі нізкі ўзровень здзелак у студзені назіраўся апошні раз толькі ў 2021 годзе.

Што адбываецца на рынку нерухомасці сталіцы?

Пакупнікі сталі больш асцярожнымі з-за высокіх цэн і нявызначанасці. Многія бяруць паўзу, каб ацаніць сітуацыю. Колькасць кватэр у продажы засталася ранейшай. Пры гэтым прадаўцы, якія жадаюць хутчэй рэалізаваць жыллё, пачалі больш актыўна зніжаць цэны.

Некаторыя сем’і, параўноўваючы цэны на кватэры і магчымасці будаўніцтва, усё часцей разглядаюць набыццё загараднага дома.

Аслабленне долара ў 2025 годзе зрабіла нерухомасць прывабнай для інвестыцый, аднак цяпер гэты фактар перастаў адыгрываць ранейшую стымулюючую ролю.

Сітуацыя ў Беларусі

У Беларусі ў студзені 2026 года заключана 3256 дагавораў куплі-продажу кватэр. Гэта на 32,5% менш, чым месяцам раней (4823). І на 17% менш у параўнанні са студзенем мінулага года (3919).

Здзелкі ў Мінскай вобласці

У Мінскай вобласці ў студзені 2026 года быў заключаны 401 дагавор куплі-продажу кватэр, што на 41% менш, чым у папярэднім месяцы (677), і на 26% менш у параўнанні са студзенем мінулага года (542).

Эканамісты даюць параду, ці купляць цяпер нерухомасць

Акадэмічны дырэктар BEROC Леў Львоўскі ў эфіры "Нямецкай хвалі" адзначае, што беларусы лічаць укладанне ў нерухомасць надзейным спосабам захаваць і прымножыць капітал.

"Нібыта квадратныя метры заўсёды растуць, яны абароненыя ад інфляцыі. Насамрэч гэта няпраўда. І мы, калі паглядзець на апошнія 15 гадоў, бачылі сур’ёзныя эпізоды зніжэння цэн на нерухомасць. Але так ці інакш у ментальнай карціне беларуса найбольш надзейнае ўкладанне — гэта нерухомасць, і людзі бягуць укладваць у гэтыя кватэры, нават калі яны не збіраюцца ў іх жыць, разлічваючы, што так ці інакш нерухомасць потым вырасце ў цане", — сцвярджае Львоўскі.

На гэта накладваецца магчымасць узяць адносна танны крэдыт на кватэру.

"Яшчэ дадатковыя фактары, якія гэтаму спрыяюць: тое, што ў нас вельмі мяккая манетарная палітыка, гэта значыць, нягледзячы на перагрэў эканомікі, можна атрымаць даволі танныя крэдыты. І яшчэ адзін фактар, ён звязаны з папярэднімі двума, — гэта такая традыцыйная забава беларусаў адгадаць, калі будзе гіперінфляцыя, і ўзяць іпатэку на кватэру пажадана перад ёй. І цяпер вы плаціце сур’ёзныя грошы, а потым, магчыма, будзеце плаціць меней. Але тут я таксама, насамрэч, не быў бы ўпэўнены, што гэта цяпер добрая стаўка", — кажа эксперт.

Уладзімір Кавалкін, кіраўнік праекта "Вашы грошы", дае простую параду — калі вы збіраецеся жыць у кватэры, то купляйце.

"Калі ў вас ёсць магчымасць узяць крэдыт пад нізкую стаўку з разуменнем таго, што гэтая стаўка не вырасце ў выпадку дэвальвацыі, — гэта ўжо крыху гульня на рынку, крыху спекуляцыя, але такая рацыянальная. Але калі вы проста збіраецеся ўкласці туды свае вольныя грошы, я думаю, гэта не найлепшая ідэя", — кажа Кавалкін.

Леў Львоўскі пагаджаецца з такой парадай і просіць аддзяляць паняцці: паляпшэнне жыллёвых умоў і інвестыцыі.

"Калі вы збіраліся купляць кватэру, паляпшаць свае жыллёвыя ўмовы менавіта для сябе, то, вядома, можна купляць. А вось калі гэта інвестыцыя, калі ўспрымаеце гэта як інвестыцыю, то я б разгледзеў іншыя варыянты.

Я думаю, чакаць дэвальвацыі цяпер не найлепшая ідэя. Уладзімір правільна сказаў пра папярэднія эпізоды, калі ў нас былі высокія цэны. Але розніца з бягучым момантам сур’ёзная: цяпер у нас рынкавы абменны курс, яго ніхто не фіксуе, таму такіх рэзкіх дэвальвацый быць не павінна. Мы бачым, што калі долар змяняецца, гэта працэнты, а не дзясяткі працэнтаў за раз.

Калі вы робіце стаўку на дэвальвацыю, вы робіце стаўку на тое, што вы разумнейшыя за банк, які выдае вам крэдыт. А ў банку сядзіць шмат разумных і адукаваных людзей.

Таму ў якасці інвестыцый, калі грошай значная колькасць, думаю, што разумней паспрабаваць пераскочыць усе гэтыя палаючыя абручы. Самыя надзейныя інвестыцыі — гэта ўсё яшчэ ў шырокія рыначныя індэксы. Так, беларусам цяпер гэта рабіць складана, але гэта будзе значна надзейней, чым інвеставаць проста ў кватэру ў Мінску, Гомелі і гэтак далей", — папярэджвае Львоўскі.

Якія рызыкі чакаюць беларусаў, якія адважацца ўкласціся ў нерухомасць як у інвестыцыю? Львоўскі папярэджвае пра рызыкі.

"Адна з рызык заключаецца ў тым, што цяпер цэны вельмі высокія, але трэба думаць, хто і колькі людзей будуць хацець купіць вашу кватэру, скажам, праз 20 гадоў. Праз 20 гадоў у Беларусі, хутчэй за ўсё, будзе значна менш людзей. У нас усё яшчэ негатыўныя дэмаграфічныя тэндэнцыі. Проста колькасць людзей будзе меншай, а гэта патэнцыйныя пакупнікі.

Ну і пытанне — наколькі гэтыя людзі будуць заможнымі? Значная частка беларусаў да таго часу будзе пенсійнага ўзросту.

Веріць у тое, што Аляксандр Лукашэнка і яго ўрад прывядуць Беларусь да стану, пры якім яна будзе расці як Польшча, Латвія, Літва, Эстонія, — пакуль гэты палітык не даваў падстаў для такой веры.

Таму рабіць такую стаўку — гэта яшчэ больш рызыкоўна", — сцвярджае эксперт.