В январе рухнули продажи на вторичном рынке жилья Беларуси

В январе 2026 года на рынке жилья Минска количество сделок купли-продажи резко упало до многолетних минимумов, а цены, хотя и оставались на высоком уровне, под влиянием снизившегося спроса начали проявлять первые признаки стабилизации и даже коррекции. На 17 февраля 2026 года число договоров снизилось на 41% по сравнению с предыдущим месяцем. А по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 26%. Такие данные приводит в своём анализе ресурс “Про недвижимость”.

В конце декабря 2025 года цены на квартиры в Минске достигли исторического рекорда, однако сразу после новогодних праздников наметился спад.

По информации Национального кадастрового агентства на начало февраля, средняя цена на вторичном рынке составляла 1847 долларов за кв.м, а в новостройках - 1940 долларов за кв.м.

Средние цены на квартиры в зависимости от комнатности и типа жилья:

• 1-комнатные: Старый фонд от 60 000,  новостройки от 80 000 USD;

• 2-комнатные Старый фонд 70 000 – 75 000 USD, средневозрастные дома около 100 000;

• 3-комнатные "Хрущевки" от 90 000,  новостройки от 130 000 USD.

Покупатель замер

Главным событием января 2026 года стало резкое падение покупательской активности. По предварительным данным Национального кадастрового агентства на 17 февраля было зарегистрировано 888 договоров купли-продажи квартир в Минске.

Это на 618 сделок меньше, чем в декабре 2025 года, когда было 1506 сделок и на 26% меньше, чем в январе 2025 года, когда было 1203 сделки.

Такой низкий уровень сделок в январе наблюдался в последний раз только в 2021 году.

Что происходит на рынке недвижимости столицы?

Покупатели стали более осторожными из-за высоких цен и неопределенности. Многие берут паузу, чтобы оценить ситуацию. Количество квартир в продаже осталось прежним. При этом продавцы, желающие быстрее реализовать жилье, начали активнее снижать цены.

Некоторые семьи, сравнивая цены на квартиры и возможности строительства, все чаще рассматривают покупку загородного дома.

Ослабление доллара в 2025 году сделало недвижимость привлекательной для инвестиций, однако сейчас этот фактор перестал играть прежнюю стимулирующую роль.

Ситуация в Беларуси

В Беларуси в январе 2026 года заключено 3256 договоров купли-продажи квартир. Это на 32,5% меньше, чем месяцем ранее (4823). И на 17% меньше по сравнению с январем прошлого года (3919).

Сделки в Минской области

В Минской области в январе 2026 года был заключен 401 договор купли-продажи квартир, что на 41% меньше, чем в предыдущем месяце (677). И на 26% меньше по сравнению с январем прошлого года (542).

Экономисты дают совет, покупать ли сейчас недвижимость

Академический директор BEROC Лев Львовский в эфире “Немецкой волны” отмечает, что белорусы считают вкладывание в недвижимость надёжным способом сохранить и приумножить капитал. 

“Вроде как квадратные метры всегда растут, они защищены от инфляции. На самом деле это неправда. И мы, если посмотреть за последние 15 лет, видели серьёзные эпизоды снижения цен на недвижимость. Но так или иначе в ментальной картине белоруса наиболее надёжное вложение — это недвижимость, и люди бегут вкладывать в эти квартиры, даже если они не собираются в них жить, рассчитывая, что так или иначе недвижимость потом вырастет в цене”, — утверждает Львовский.

На это накладывается возможность взять относительно дешёвый кредит на квартиру.

“Ещё дополнительные факторы, которые этому помогают: то, что у нас очень мягкая монетарная политика, то есть, несмотря на перегрев экономики, можно получить довольно дешёвые кредиты. И ещё один фактор, он связан с предыдущими двумя — это такая традиционная забава белорусов угадать, когда будет гиперинфляция, и взять ипотеку на квартиру желательно перед ней. И сейчас вы платите серьёзные деньги, а потом, может быть, будете платить поменьше. Но тут я бы тоже, на самом деле, не был уверен, что это сейчас хорошая ставка”, — говорит эксперт.

Владимир Ковалкин, руководитель проекта "Вашы грошы", даёт простой совет — если вы собираетесь в квартире жить, то покупайте.

“Если у вас есть возможность взять кредит под низкую ставку с пониманием того, что эта ставка не вырастет в случае девальвации — это уже немного игра на рынке, немного спекуляция, но такая рациональная. Но если вы просто собираетесь вкладывать туда свои свободные деньги, я думаю, это не лучшая идея”, — говорит Ковалкин.

Лев Львовский согласен с таким советом и просит разделять понятия: улучшение жилищных условий и инвестиции.

“Если вы собирались покупать квартиру, улучшать свои жилищные условия именно для себя, то, конечно, можно покупать. А вот если это инвестиция, если воспринимаете это как инвестицию, то я бы рассмотрел другие варианты.

Я думаю, ждать девальвации сейчас не лучшая идея. Владимир правильно сказал про предыдущие эпизоды, когда у нас были высокие цены. Но разница с текущим моментом серьёзная: сейчас у нас рыночный обменный курс, его никто не фиксирует, поэтому таких резких девальваций быть не должно. Мы видим, что когда доллар меняется, это проценты, а не десятки процентов за раз.

Когда вы ставите на девальвацию, вы ставите на то, что вы умнее, чем банк, который выдаёт вам кредит. А в банке сидит много умных и образованных людей.

Поэтому в качестве инвестиций, если денег серьёзное количество, думаю, что разумнее попытаться перепрыгнуть все эти горящие обручи. Самые надёжные инвестиции — это всё ещё в широкие рыночные индексы. Да, белорусам теперь это делать сложно, но это будет гораздо надёжнее, чем инвестировать просто в квартиру в Минске, Гомеле и так далее”, — предупреждает Львовский.

Какие риски ждут белорусов, которые рискнут вложиться в недвижимость, как в инвестицию? Львовский предупреждает о них.

“Один из рисков заключается в том, что сейчас цены очень высокие, но нужно думать, кто и сколько людей будут хотеть купить вашу квартиру, скажем, через 20 лет. Через 20 лет в Беларуси, скорее всего, будет гораздо меньше людей. У нас всё ещё негативные демографические тренды. Просто количество людей будет меньше, а это потенциальные покупатели.

Ну и вопрос — насколько эти люди будут богатыми? Значимая часть белорусов к тому времени будет пенсионного возраста.

Верить в то, что Александр Лукашенко и его правительство приведут Беларусь к состоянию, при котором она будет расти как Польша, Латвия, Литва, Эстония — пока этот политик не давал причин для такой веры.

Поэтому делать такую ставку — это ещё более рискованно”, — утверждает эксперт.